“El mecanismo para hacer cumplir la ley siempre han sido los tribunales”, declaró la senadora estatal Julia Salazar, promotora de la iniciativa de desalojo por “causa justificada”, mientras aumenta la anticipación por el litigio que dilucidará el alcance de la nueva ley de protección de los inquilinos.
Chris Janaro
La senadora estatal Julia Salazar en una marcha para pedir la aprobación de una legislación sobre desalojos por causa justificada el 22 de febrero de 2024.
Este artículo se publicó originalmente en inglés el 11 de septiembre. Traducido por Daniel Parra. Read the English version here.
La ley de desalojo por causa justificada de Nueva York se promulgó hace más de cuatro meses. La reciente introducción de un requisito de notificación al inquilino ha aumentado las expectativas de las próximas batallas legales que pueden ayudar a definir su alcance, ya que los inquilinos tratan de utilizar la ley y los propietarios de navegar por el cumplimiento.
Inspirado por protecciones similares en lugares como California y Washington D.C., la inclusión de protecciones de desalojo por causa justificada fue una herramienta crucial durante las negociaciones del presupuesto estatal, buscada por los defensores de los inquilinos y los legisladores progresistas para reemplazar a la ley de 421-a, que era un incentivo fiscal para constructores de vivienda que expiró en 2022.
Pero para decepción de muchos partidarios de una causa justificada para desalojar, la versión de la ley aprobada en el presupuesto vio reducido el alcance de sus protecciones a los inquilinos y dejó imprecisa parte de su lenguaje.
Desde el 18 de agosto, los propietarios de Nueva York están obligados a notificar a los arrendatarios si la ley aplica cuando expidan contratos nuevos o renovados, aumente el alquiler y se notifique de desalojo o litigio.
Ahora, los expertos jurídicos y los defensores tanto de los inquilinos como de los propietarios han empezado a opinar sobre lo que está por venir, y lo que se puede llegar a pulir con la nueva ley en un sistema de tribunales de vivienda de la ciudad ya atribulado.
“Mucha gente está a punto de saber si está amparada por una causa justificada”, dijo Andrea Shapiro, directora de programas y defensa del Met Council on Housing. Esto incluye a los inquilinos con protecciones existentes que no se ven afectados por la ley, agregó.
Quién está cubierto y quién no
En principio, la ley es una defensa ante el tribunal de la vivienda que protege a los inquilinos contra el desalojo sin un motivo legalmente suficiente, como no pagar el alquiler, incumplir las condiciones del contrato o causar molestias. También puede proporcionar una defensa contra los aumentos de alquiler por encima de un determinado umbral.
Pero puede ser complicado para los inquilinos determinar si su residencia cumple o no los requisitos para acogerse a la ley. Los arrendatarios que viven en apartamentos de renta estabilizada o en otros marcos de alquiler regulado, como NYCHA, no están cubiertos bajo una causa justificada, puesto que ya gozan de muchas de las mismas protecciones.
En la ciudad de Nueva York, las viviendas de pequeños propietarios —es decir, las que tienen 10 o menos unidades— están exentas de la ley, al igual que los edificios con 10 o menos unidades si el propietario reside en ellos, aunque tenga otras propiedades en otros lugares.
No están cubiertas las viviendas proporcionadas como parte de un trabajo, los condominios, las cooperativas, las viviendas de temporada, determinadas instalaciones para personas mayores y de atención sanitaria, las casas prefabricadas, las habitaciones de hotel, los dormitorios y las instalaciones religiosas. Tampoco lo están los inmuebles construidos después del 1 de enero de 2009, en los que la protección por causa justificada no entrará en vigor hasta 30 años después de su construcción.
La ley también excluye las viviendas que se alquilen por más del 245 por ciento del alquiler justo de mercado (FMR por sus siglas en inglés) fijado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés). En 2024, esto significa alquileres superiores a $5.486 dólares por un estudio en Nueva York, $6.005 dólares por una habitación y $6.742 dólares por dos habitaciones, $8.413 dólares por tres habitaciones y $9.065 dólares por cuatro.
“La ley es un gran paso adelante, pero no es la más perfectamente redactada”, dijo Jeremiah Schlotman, director de litigios para la vivienda en Legal Services NYC. “Hay ciertas lagunas o áreas que [nuestros] defensores de los inquilinos están preparándonos para litigar porque creemos que serán explotados por los propietarios”.
Estas lagunas previstas incluyen que los propietarios oculten el número total de unidades que poseen utilizando una Compañía de Responsabilidad Limitada o LLC por sus siglas en inglés, para ocultar si están sujetos a la ley.
Otra podría ser que los propietarios aleguen planes de demolición como excepción a la causa justificada, pero no los lleven a cabo.
“¿Y si el propietario dice: ‘Quiero demoler, tienes que mudarte’, y luego nunca lo hace? Pero entonces el propietario dice: ‘No, fue de buena fe, simplemente cambié de opinión”, dijo Schlotman. “Esto puede ser arriesgado, porque ¿cómo se sabe lo que es una intención de buena fe o no? Así que decimos que debe significar algo. Debes poder demostrar algo significativo o tener pruebas sustanciales”.
Algunos inquilinos bien informados han recurrido con éxito a la ley para resolver problemas contractuales con sus caseros, evitando subidas de alquiler y desalojos, sin tener que emprender acciones legales. Pero si eso falla, la única manera de resolver legalmente sus problemas es llevar el asunto a los tribunales.
“Uno de los inconvenientes es que vas a estar en el tribunal de la vivienda, porque tienes que sentarte y que te demanden por desalojo antes de que puedas acogerte a la protección de causa justificada”, dijo Schlotman.
Adi Talwar
Tribunal de vivienda del Condado del Bronx en enero de 2022.
Rumbo a los tribunales
Este es el escenario en el que se ha encontrado AnnLynn Hayashi, una residente de 27 años que está criando a dos hijas en los apartamentos Flora del 310 East 12 St. en Manhattan. Después de que el edificio cambiara de manos en 2022, el nuevo propietario, que aparece en los registros de la propiedad de la ciudad como EVMF Owner LLC, dejó de renovar los contratos de arrendamiento de las unidades a precio de mercado en su edificio.
Hayashi y un vecino tenían contratos de alquiler que terminaban a finales de mayo, y ambos se alegraron mucho cuando se aprobó la ley, y podía ofrecerles recursos contra el desalojo.
“Hablando de suerte. Dios mío, esto es fantástico. Estaremos cubiertos”, dijo Hayashi.
Sin embargo, su euforia duró poco. “Escribimos y nuestro casero nos contesta: ‘Oh, lo siento. Vamos a utilizar una cláusula de demolición. Vamos a demoler y renovar tu apartamento”.
Hayashi cree que el plan de demolición es falso, y que el propietario simplemente está convirtiendo individualmente las unidades en apartamentos tipo dormitorio y aumentando el alquiler.
“No es verdad. Sólo están renovando. En nuestro edificio no se está demoliendo nada, así que están intentando salirse con la suya con este vacío legal”, dijo.
En la página web del Departamento de Edificios figuran varias solicitudes de obras presentadas desde principios de año, que incluyen remodelaciones del interior de edificios a principios de este mes para seis apartamentos.
Un representante del propietario del edificio, EVMF Owner LLC, declinó hacer comentarios para este reportaje.
Tras finalizar su contrato en mayo, Hayashi siguió pagando el alquiler al propietario, quien se lo aceptó, pero le devolvió el del mes pasado, poco antes de que ella recibiera en la puerta de su casa una notificación de desalojo, con fecha de juicio.
Hayashi planea combatirlo en el tribunal de la vivienda y recientemente adquirió representación legal, que aplazó su cita con el tribunal hasta finales de octubre para que ella y su abogado puedan preparar una respuesta al litigio y solicitar la presentación de pruebas.
Los abogados que representan tanto a propietarios como a inquilinos prevén un aumento del número de inquilinos que solicitan la proposición de prueba en estos casos. El proceso conocido como “descubrimiento de pruebas”, en el que ambas partes intercambian información antes del juicio, puede utilizarse para determinar si una residencia reúne los requisitos para acogerse a la ley de motivos fundados.
“Parece que ya hay abogados esperando con impaciencia”, afirma Ann Korchak, presidenta de la junta directiva de Small Property Owners of New York (SPONY por sus siglas en inglés).
En los tribunales de vivienda, la presentación de pruebas no es una fase automática del juicio, sino que debe ser solicitada explícitamente por una de las partes. A los propietarios y sus abogados les preocupa que esto pueda retrasar el proceso meses o más.
“Los propietarios no están recibiendo el alquiler durante este tiempo, y los arrendatarios se están retrasando en el alquiler durante este tiempo”, dice la abogada de propietarios Lisa Faham-Selzer, socia de Kucker Marino Winiarsky & Bittens LLP. “Así que va a ser muy difícil una vez que la moción se decida, tanto para el inquilino quien debe saldar la deuda como para el propietario quien debe aguantar que no se le pague el alquiler”.
Pero los abogados de los inquilinos dicen que la proposición de pruebas es el método más eficaz para determinar si la ley se aplica a sus clientes con motivos justificados, e independientemente del tiempo judicial adicional, el inquilino tiene derecho a solicitarla.
“Así que con respecto a esta idea de que va a empantanar los casos y ralentizar los procedimientos de desalojo, se llama debido proceso”, dijo Dannelly Rodríguez, un abogado del personal de Legal Services de Nueva York.
Actualmente representa a un grupo de inquilinos de un edificio de Corona, Queens, que, en su opinión, puede acogerse a la defensa por causa justificada después de que se les subiera el alquiler sustancialmente por encima del umbral permitido este año del 8.82 por ciento.
“Es un derecho fundamental para cualquier persona en los Estados Unidos que se enfrente a un procedimiento judicial”, añadió Rodríguez. “Tienes derecho a solicitar la presentación de pruebas, para determinar si se aplica una causa justificada o no, y si eso es lo que hay que hacer, eso es lo que hay que hacer”.
Adi Talwar
Apartamentos en Atlantic Avenue y Pacific Street en Brooklyn.
Los requisitos de notificación añaden confusión
Otra frustración es la falta de orientación sobre el cumplimiento de la nueva ley, ya que algunos desearían que la División de Vivienda y Renovación Comunitaria (DHCR por sus siglas en inglés) proporcionara instrucciones más claras y un formulario de notificación a los inquilinos para que los propietarios pudieran utilizarlo.
“La expectativa era que la DHCR promulgara un aviso para que todos utilizáramos el mismo lenguaje”, dijo Korchak, de SPONY. “La DHCR no es un organismo exclusivo para los inquilinos, también es responsable de asesorar a los propietarios. Así que es decepcionante”.
La ley no obliga a la DHCR a publicar un aviso para los inquilinos. Sólo es responsable de la publicación de avisos anuales que describen las localidades que participan en la ley —fuera de los cinco condados, pueblos y ciudades se les dio la opción de “optar” en el programa—, así como otros detalles, como el porcentaje aplicable de FMR que califica para las exenciones, y las definiciones de los pequeños propietarios.
Aunque la DHCR no facilita directamente a los propietarios el formulario de notificación, se publica íntegramente en el artículo 231-c de la Ley de la Propiedad Inmobiliaria para que los propietarios la utilicen y para que los inquilinos ayuden a identificar la validez de sus propios casos.
Independientemente de si una vivienda entra o no en el ámbito de protección de la ley, todos los nuevos contratos de arrendamiento, las renovaciones y los litigios por desalojo deben incluir ahora una notificación de causa justificada en la que se explique si la ley aplica al inquilino y, en caso negativo, el motivo.
Pero tanto a los abogados de inquilinos como de los propietarios les preocupa notificar a los inquilinos a quienes no aplica la ley, como los que viven en unidades de renta estabilizada que no están cubiertos, puesto que ya reciben protecciones similares en virtud de las leyes de regulación de alquileres de Nueva York.
“Piensa en el despilfarro que supone. El tribunal de la vivienda tiene tantos casos que necesitan pasar por el proceso”, dice Korchak, que cree que el requisito creará atascos inútiles en los tribunales por parte de los inquilinos con renta estabilizada. “Qué pérdida de tiempo. Podrían haber añadido esa frase al proyecto de ley”.
Por otro lado, a los defensores de los inquilinos les preocupa que la notificación confunda a los inquilinos que no reúnen los requisitos y que ya se benefician de una mayor protección.
“Así que los inquilinos de renta estabilizada están recibiendo cláusulas adicionales que dicen: ‘Hey, usted no está cubierto por causa justificada’, aunque la renta estabilizada es mucho más fuerte que la causa justificada y contiene todas las mismas disposiciones y más”, dijo Cea Weaver, directora de la coalición de Housing Justice for All. “Así que es cierto que no están cubiertos por esta ley específica, pero es engañoso y aterrador para los inquilinos, y eso es simplemente torpe”.
La senadora estatal Julia Salazar, quien ha respaldado proyectos de ley sobre desalojo por causa justificada desde 2019, está satisfecha con el impacto positivo que la ley podría tener en los inquilinos, incluso si su versión sufrió recortes para ser aprobada durante las negociaciones presupuestales.
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Legisladores y activistas de la vivienda en una marcha en apoyo del proyecto de ley sobre desalojo por causa justificada el año pasado.
“Creo que, por ahora, la ley es realmente fuerte”, dijo Salazar. “El mecanismo para hacer cumplir la ley siempre han sido los tribunales, y siempre ha sido extremadamente importante que eduquemos a los inquilinos sobre sus derechos para que los propietarios no puedan simplemente tergiversar la ley o incumplirla”.
Para los defensores de los inquilinos, la ley de desalojo por causa justificada representa un paso en la dirección correcta, aunque sea imperfecta.
En última instancia, sin embargo, todavía quieren protecciones de renta estabilizada más fuertes, como se vio con la ley de Estabilidad de Vivienda y Protección a Inquilinos de 2019 (HSTPA por sus siglas en inglés), una importante victoria para los inquilinos que restringió significativamente el aumento de los alquileres entre las residencias de renta estabilizada. Más allá de la ciudad de Nueva York, varias ciudades y pueblos están en proceso de adoptar la estabilización de alquileres, o explorándola.
“Necesitamos más renta estabilizada”, dice Shapiro, quien cree que el desalojo por causa justificada siempre ha sido “como una muleta” en el camino hacia una mayor protección de los inquilinos. “No cabe duda de que hay algunos vacíos y cosas que estamos intentando arreglar a pequeña escala. Pero en realidad, queremos leyes más fuertes, y la causa justificada es un peldaño en ese camino”.
Para la senadora Salazar, la lucha de los inquilinos pasa por mejorar ambas medidas.
“Francamente, por mi parte, creo que aún nos queda mucho trabajo por hacer para garantizar que todos los inquilinos, todas las personas del estado de Nueva York, tengan estabilidad y seguridad en la vivienda. Por eso, me uno a ellos en la exigencia de una ampliación de la renta estabilizada”, dice la senador Salazar, y añade: “También estoy ansiosa por el grupo de lobby de desalojo por causa justa tan fuerte como sea posible”.
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